Le marché des SCPI devient de plus en plus exigeant, chaque année, et la gestion du patrimoine immobilier s’inscrit au cœur des stratégies des sociétés de gestion. La question est à la fois de répondre aux attentes des investisseurs au moment de l'acquisition, et aussi de la liquidité de l’immobilier au moment de la cession. Le but est de mettre en place des fondamentaux résilients et en accord avec l’évolution des tendances actuelles et celles de demain.
C’est ainsi qu’intervient le concept du recyclage urbain, et qui est adopté par certaines SCPI : de quoi s’agit-il ?
Être à l’affût des besoins des locataires
Avant même l’acquisition, la société de gestion analyse les nouveaux besoins des locataires, car c’est sur ces derniers que repose la solidité des baux, de même que la qualité des loyers qui sont convertis en dividendes auprès des investisseurs.
Avec la crise pandémique de 2022 par exemple, le marché des immeubles de bureaux a connu une mutation significative. La conception traditionnelle a amorcé une série de transformations qui mise par exemple sur des surfaces modulables, en phase avec les nouvelles attentes et répondant aux normes de sécurité requises.
La crise sanitaire a également fait émerger de nouvelles typologies d’immeubles : ceux adossés à l’e-commerce et à la logistique, c’est-à-dire des immeubles de stockage et des entrepôts. Les nouvelles SCPI se tournent de plus en plus vers ce type d’immeuble qui génère un rendement particulièrement attractif. Les anciens locaux et ceux qui sont inoccupés sont recyclés en magasins de stockage après transformation et rénovation complète. De nouvelles constructions sortent de terre en périphérie afin de répondre aux exigences de la livraison du dernier kilomètre.
Des critères rigoureux sont également mis en avant par rapport à la typologie immobilière et aux locataires cibles. Exemple : la proximité avec les grands axes routiers pour les immeubles logistiques, les réseaux de transports collectifs et toutes les commodités pour les immeubles résidentiels, etc.
Définir à l’avance les bases qui favorisent la liquidité de l’immeuble
C’est à l’acquisition que certains critères sont mis en avant, en vue de poser les bases qui favorisent la liquidité de l’immeuble. Exemple : quel est le potentiel de développement de la ville dans laquelle l’immeuble est implanté, sur les 6 ou les 10 prochaines années ? Quelles seront les nouvelles attentes des locataires ?
Adopter une attitude avant-gardiste
D’où la nécessité d’adopter une attitude avant-gardiste, non seulement en ce qui concerne la typologie de l’immeuble et son emplacement, mais aussi sa qualité par rapport à la demande future qui fait progressivement intervenir les critères ESG (Environnement social gouvernance). Par exemple, les SCPI sont de plus en plus nombreuses à renouveler leur parc immobilier pour décrocher le label ISR ou Investissement socialement responsable, un des critères de sélection de l’immobilier de demain.
Évaluer le potentiel de recyclage de l’immobilier
Il devient aussi primordial d’évaluer le potentiel de recyclage proprement dit de l’immobilier. Exemple : si la demande locative baisse pour un immeuble initialement exploité pour une occupation professionnelle (immeuble de bureau par exemple), celui-ci devrait pouvoir être transformé en immeuble de logement classique, en résidence sénior ou encore en résidence étudiante. De ce fait, il est particulièrement important d’opter pour la proximité des centres commerciaux, des universités et des grandes écoles (pour les locataires des résidences étudiantes) ou encore des hôpitaux et des centres de santé (pour les locataires des résidences seniors).
En bref, la stratégie consiste à redonner une nouvelle vie à un immeuble qui ne répond plus aux besoins et aux attentes, au lieu de planifier une revente. Ce, afin de conserver un patrimoine dynamique au moment de l’expertise immobilière annuelle.
