Investir dans l’immobilier a toujours fait partie des priorités des épargnants pour tous les avantages qu’il offre sur le plan patrimonial. Le bien Pinel a fait son entrée sur scène en 2014 et devient la poule aux œufs d’or des investisseurs en quête de rendement et de carotte fiscale. Pourtant, cet investissement immobilier est-il réellement adapté à tous les profils ? C’est pourquoi, important de considérer les 4 questions suivantes avant de se lancer.
Pourquoi cet investissement ?
La première question à se poser est : pourquoi investirais-je dans un bien Pinel ? En effet, les contraintes sont assez conséquentes, à savoir l’achat d’un logement dans un immeuble d’habitation collective neuve, le choix de l’emplacement ainsi que l’obligation de se conformer à la règlementation en vigueur concernant le respect des plafonds de loyers. Les maisons individuelles ne sont plus éligibles depuis 2022, ce qui nécessite pour l’investisseur de faire appel à un promoteur immobilier. Paramètre à considérer donc, puisque le coût se fera ressentir sur votre budget.
À cela s’ajoute l’obligation de s’engager sur une durée minimale de 6 ans – qui peut être prolongée jusqu’à 9 ans, ou encore jusqu’à 12 ans.
Autre point important : votre besoin en défiscalisation. Ce dispositif est effectivement rentable si vous êtes redevable d’une certaine charge fiscale. Si, en revanche, vos impôts sont plus ou moins légers, inutile d’investir dans l’immobilier Pinel ; optez plutôt pour l’immobilier classique.
Quel sera l’après-Pinel pour cet investissement ?
Songez à l’après-Pinel bien avant même de vous lancer : le logement dans un immeuble d’habitation collective sera plus ou moins illiquide à la revente, si l’on considère les contraintes relatives aux règlements de la copropriété.
Toujours est-il qu’il pourrait être revendu moins cher qu’une maison individuelle : un plus à tenir en compte pour attirer plus d’acheteurs et conclure la revente dans les meilleures conditions.
Pour cela, évaluez le potentiel de valorisation de votre logement Pinel dans les 6 ans ou même les 9 ans à venir, par exemple à la fin de votre période d’engagement. Le choix de l’emplacement est donc primordial, de même que l’environnement immédiat et les atouts du quartier.
Est-il toujours intéressant de s’endetter avec les nouveaux taux bancaires ?
L’acquisition d’un bien immobilier physique nécessite un financement à crédit pour compléter l’apport personnel de l’investisseur. Cette option avait longtemps donné lieu à des avantages dans un investissement immobilier locatif. Cependant, la donne change avec l’inflation et les dispositions de la Banque centrale européenne (BCE) pour y faire face. Les taux ont en effet connu des révisions successives à la hausse depuis le second semestre 2022. Ce qui veut dire que souscrire à un prêt bancaire pour financer son bien immobilier revient cher.
Il vaut donc mieux simuler le rendement de votre investissement Pinel : celui-ci soit être supérieur au taux d’intérêt afin que la rentabilité soit au rendez-vous.
Quel serait le rendement pour cet investissement ?
La recherche de rendement doit être prise en considération, comme indiqué plus haut. Pour cela, plusieurs paramètres entreront en compte. Exemple : quels sont les prix du marché ? En achetant auprès d’un promoteur, quel serait le coût de l’acquisition immobilière ? Qu’en sera-t-il des loyers appliqués, par rapport aux contraintes ? Quel serait le montant de l’apport et celui du prêt ? Quelle sera la durée du remboursement ? Cela en sachant qu’à compter de 2023, les taux de la réduction d’impôt ne sont plus ceux de 12% - pour 6 ans d’engagement), de 18% (pour 9 ans) ou de 21% (pour 12 ans), mais de 10.5%, de 15% et de 17.5%. Ce, sauf si vous souscrivez au Pinel Plus ou Super Pinel.
